17 de marzo de 2013

El estatus del terreno de su vivienda ¿Cuál es?




¡Hice mi casita! ¿Dónde, compraste un terreno? 


Por Nelly Ramírez


Tengo un terrenito de 500 metros cuadrados que conseguí, ahí voy a construir la casita que tanto he soñado. ¡Por fin, dejaré de alquilar, tendré mi techo propio!

No tan rápido, las cosas no son tan sencillas, cuál es estatus de ese terreno?  Si lo compró es recomendable que averigüé antes si está legalmente saneado. Qué significa eso?  Pues, sanear, en materia de tierra,  se refiere a todo el proceso  que debe llevarse a cabo en el orden público para individualizar un terreno por primera vez, lo que quiere decir entonces, que hay que estar seguro de ello antes de hacer una inversión en caso de que se le esté comprando a alguien,  es recomendable averiguar primero si el vendedor es el verdadero dueño, ya que no basta con que ese alguien le haga un recibo o contrato, es necesario asegurarse de ver los documentos que individualizan, señalan, deslindan, marcan y depuran  la ubicación de esa tierra.

Ahora bien, otra posibilidad es que logre adquirir una porción de terreno en uno de esos lugares considerados baldíos, que lo obtenga por sus propios medios, igualmente es recomendable tratar de hacer el saneamiento legal, porque es posible que su construcción esté levantada sobre una base “movediza” un terreno del cual no podrá disponer nunca, que no le pertenece. Hay que aclarar que en el caso de que se haya construido en un  terreno con estas especificaciones a lo único que tiene derecho el ocupante  es a la mejora que haya construido sobre el mismo, siempre y cuando haya hecho la declaración de la misma,  según el artículo 17 de la Ley 317 sobre Catastro Nacional.

¿Terrenos baldíos? 

No se haga ilusiones, si no corresponde a algún particular que lo haya  dejado o abandonado a la suerte  de  las malas hierbas, aunque lo ocupe,  de ninguna manera será  suyo, porque tiene dueño. El Estado Dominicano, según lo especifica bien claro la Ley 108-05 en su principio número III, es el propietario originario de todos los terrenos que conforman la República Dominicana. Es decir que toda la tierra que no está a nombre de particulares, aquéllas sobre las que nadie puede probar tener derecho de propiedad, corresponde al Estado Dominicano. 

Qué hacer entonces, si ya ocupó ese terreno de 500 metros cuadrado?

Lo primero es la obtención de lo que se denomina cintillo que es lo mismo que el recibo de declaración catastral, expedido por la Dirección General de Catastro Nacional.


Que es el cintillo?
En términos técnicos es un documento emitido por la Dirección General de Catastro Nacional, mediante el cual se da el estatus de poseedor de buena fe a quien lo solicite y obtenga. En la actualidad este es  un procedimiento necesario a fin de mantener  el control de los terrenos que carecen de  títulos registrados en la República Dominicana. Una manera sencilla de verlo. Si una persona cualquiera tiene una casa, una  “mejora” construida sobre un  terreno del Estado Dominicano, en el cual tiene  varios años, y donde incluso se le reconoce  públicamente  como poseedor  de buena fe, entonces es un candidato para optar  por  una declaración jurada, la que requerirá de un  notario público, en la que los comparecientes, las partes, que poseen la propiedad, y siete testigos, harán constar mediante sus palabras y estampas de sus firman que la mejora en cuestión fue construida por con su esfuerzo propio.
El paso siguiente es llevar este documento- el acto notarial- al Registro Civil y Conservaduría de Hipotecas. (Ministerio de Hacienda). Pero,  previo al registro y  la declaración jurada debe existir un plano o croquis que por supuesto habrá sido levantado por un agrimensor tras la solicitud de los interesados, en la Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, éste habrá delimitado la mejora, sus áreas superficiales de terreno ocupado y la descripción catastral de la propiedad.
Asimismo, luego de un examen exhaustivo de parte de Catastro Nacional por medio  de su departamento legal y  la inspección y varios departamentos administrativos, se procede a  expedir el cintillo a nombre de la  persona solicitante que ocupa  de buena fe el inmueble.
Es un título de propiedad?
No, porque  el cintillo sólo registra  la mejora, lo construido en el terreno, y el terreno sigue perteneciendo al Estado, así haya sido vendido, cedido o donado por un particular que no sea tampoco el propietario legal, según lo establece la Ley de Registro Inmobiliario, 108-05.
Sin embargo, hay que aclarar que el cintillo catastral es muy  importante en estos casos, ya que sirve para  demostrar la  posesión de buena fe, que no se ha adquirido un derecho real inmobiliario por la fuerza. Este permite además al poseedor la capacidad  venta  de la mejora y obtener un beneficio pecuniario, así como también le da la capacidad de  reclamar en caso de que el Estado Dominicano se interese  por comprar dicho terreno donde tiene construida la mejora. A quien tiene un cintillo adquiere el nombre de  poseedor; mientras que quien posee un título de propiedad, se le llama  propietario.
Ventajas de un documento sobre el otro
Legalmente el poseedor,  aunque tiene un cintillo como garantía de la propiedad, para reclamar o vender, la fuerza de éste es débil, mientras que el  propietario es dueño de  un derecho imprescriptible e inatacable avalado por el título de propiedad. 


    







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